中国城市规划设计研究院副院长杨保军地产中国网讯 房地产开发从过去的关心交换价值改向关心使用价值，运营时代早已到来，开发商们要有更大的作为。在9月8日举办的第二届中国城市镇运营商大会上，中国城市规划设计研究院副院长杨保军回应。涉及链接：【专题】第二届中国城市镇运营商大会暨2015中国城市镇运营商百强点评活动【图文国史】第二届中国城市镇运营商大会杨保军认为，过去三十年，中国的经济发展迅速，城市建设日新月异，但我们很忧虑，因为我们所解读的城市与企业家、政府所解读的城市概念有所不同。

对于运营商来说，把城市资本展开很好的循环，构建交换价值就算顺利了;对于开发商来说，拿地盖房钱交还来就算顺利了;对于政府来说，银行贷款给你，你把盈利给我，也却是顺利。但我们的关注点是，一切修建活动都是服务于人，符合人的市场需求，如果辟的东西没有人用，变为一座空城，这样的城市建设有什么意义呢。

杨保军回应。杨保军指出，现在和未来的城市镇运营，土地和资本依然很最重要，但最重要的服务对象是人，要以人为本。以下为讲话国史：杨保军：谢谢主持人，非常高兴今天需要参与这个大会，习多很多东西。

我是做城市规划的，视角跟我们的企业家和金融从业者、专家们有所不同。前三十年，我们国家的经济发展迅速，城市发展也迅速，这其中我们的企业家，尤其是房地产开发商，他们也起着了很好的起到，但是我仍然以来是有忧虑的，只不过九十年代初期，我们开始托城市经营的时候，当时我们就回应过忧虑，因为我们解读的城市跟企业家和政府领导解读的城市有所不同，对于企业来说，城市金融，我需要把资本展开很好的循环，已完成或者构建了交换价值就算顺利了。

比如说作为开发商，获得一块地垫了一个房，卖出去，钱交还来就顺利了，是不是人不是他关心的事情，政府把钱拿回去也顺利了，银行我贷款给你，你把盈利给我，我也高兴，三方都高兴，但是我们有一点担忧，因为我们的一切修建活动是给人服务，符合人的市场需求的，如果辟的东西没有人用，变为一个空城，这就是我们相当大的忧虑，但是最后我找到谁都不担忧，政府不担忧，开发商不担忧，银行也不担忧，买了房的人也不担忧，所以这是我们仍然以来的忧虑。到了今天，我找到我这个忧虑可以略为弱化一些，因为我们早已从城市的经营改向城市的运营，我就想要这个时候难道我们就要把目光探讨在人，而不是探讨在土地，而不是探讨在资本，当然了，土地很最重要，资本也最重要，但是我们最重要服务的对象是人，由此我在想要，我们的研发，难道要从过去关心交换价值的构建改向关心使用价值，这是我较为高兴的一点，运营时代的来临，我们都说的开发商们更加要大有作为。其次，主持人让我非常简单说道一下我们国家的三大战略之一，关于空间、区域发展的战略，一个是一带一路，一个是京津冀，一个是长江经济带，京津冀我们都生活在这个地区，大家也很注目，大家也早已看见了国家实施的纲要，当然了，学界，还包括社会对这个纲要也有各种各样的角度，还包括任志强就说道京津冀一体化认同要告终，那是敢的。

但是从国家来讲，我想要特别强调的是这么几点，第一，京津冀这个区域的发展，面对着很多的挑战和问题，仅次于的是生态环境，是在变差，而不是在变坏。荐一个例子，大家都告诉东边的北三县，现在发展的很猛，但是地下水浪费超级大，有很多事情我们都看不到，他们说道习什么心啊，但是我们告诉吗，地面在下陷，这些都不是显性的。环境感受到了，有雾霾，交通堵塞感受到了，但是总体来讲，这个地方的承载力面对着不利的挑战第二个，这个地方差距相当大，京津冀之间，经常出现了一种现象，产业之间的关联，我荐一个例子，比如说北京市制订密集型的优势，在中关村有很多的研发和成果，研发出来的价值，通过市场切换和构建，但是研发出来的东西在京津冀这个区域的转化成比例是多少，是4%，到哪里转化成，跨过这个区域，跑到浙江，广东，贵阳去了，一般来说这个区域的发展是由中心城市造就的，通过产业、各种产卵，大家联合的发展。

在全球化时期，你不有可能沦为独善其身的孤岛，所以为什么要讲究协同，而不是各自为战，对这个区域的关联，区域发展一起了，市场机会也多了一起，大家都有各自的发展机会了。第三个方面，也是最重要的一个领域，就是北京自身不堪重负了，接续没法这么多的人流，每年减少人口60万左右，我们的公共服务，上学、就诊，上下班都很难，没空间了。我说道一个数字，你们就告诉压力了，比如说北京现在早已规划的要盖的写字楼有多少，还没垫的，计划要盖的，1亿多平方米，光是就业人口就可以容纳1000万，如果没从宏观角度均衡我们的资源支撑，还包括每天来北京诊治的非北京人，来自全国的有180万，所以你看见医院总到排队。所以中央明确提出来的要分流部分的非大城职能，使得一方面需要把一些资源在与当中优化配备，一方面也给北京留出一些空间和资源，来更佳的提高自己，提高自己，但是我必需要警告大家的是，刚才任总也谈及了京津冀显然沦为一个热点，也显然沦为一个亮点，你既要有战略意识，还必需要有风险意识，而我作为一个学者，我更加应当警告大家一下，千万不要一冷就想了，我有一个朋友说道你老大我出出主意，想到是不是什么好的建议，我获得一些地，我做到什么呀，我就非常简单回答了一下，你拿的什么地方的地，多少多少平方公里，后来我一看，白拿了，为什么呢，因为他不理解京津冀究竟规划当中要构建什么目标，有什么样的设想，说白了我们要提高环境，优化布局，提高品质，还包括文化等等。

他对这个地方是希望你创新型的发展，但是是要约束你按照原本的模式发展，那是没前途的，他拿的地恰好是环北京绿带建设，那个地方谁都无法批的，最少是说道了远比的，他拿的都是那个地方的，除非你种树。还有一个地是拿的北京的风道，你可以垫，但是无法多达两层，怎么做，你像过去一样盲目的拿地就有可能跟你原本的设想不完全一致，我在这里跟刚才谈到的华夏幸福基金早已拿了1000平方公里土地，我有一点担忧，他怎么样变为资产，一千平方公里土地研发出来要多少资金，所以我实在大家要主动的接入国家战略，搞清楚哪一些合适发展，哪一些地方做到生态维护的，第二个你往哪一个方向发展，粱总可能会讲解她的经验，市场需求的，国家反对的，城市期望的，你这样的都是前途无量的，按照原本的模式反复的，基本上不过于悲观。

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